近年来，随着房地产业的发展变化，土地增值税征管中存在问题逐步显现出来，从我市的情况看，主要表现为：征收办法不完善、预征率偏高、结算管理不到位等，严重制约了土地增值税征管质量的提高。现结合我市土地增值税征管实际，浅谈如何进一步加强土地增值税征管。

    一、土地增值税征管工作存在的问题及原因

    （一）征管办法不完善

    目前，我市土地增值税的征收主要是依据市局1995年制定的预征办法，即纳税人转让房地产收入时进行预征，待房地产销售完毕后进行结算。由于"房地产销售完毕"期间较长，甚至有些开发项目最终也无法实现"销售完毕"，从而造成税务部门对纳税人预缴的土地增值税没有及时进行清算的情况。另一方面，对于纳税人不能或不如实、准确提供房地产转让收入或支付土地使用权金额、房地产开发成本及其他房地产开发费用等有关成本费用凭据，使申报的土地增值税不实，而税务部门又无法据实计算纳税人应缴土地增值税，造成执行税法上的不规范。

    （二）结算管理不到位

    据了解，目前我市土地增值税的征管普遍存在重预征、轻清算现象。主要原因是由于房地产的开发周期一般较长，有的甚至跨几个年度，这无疑增加了税务机关的跟踪管理难度，同时有的企业在房地产完工后，出于各方面原因，迟迟不进行已完工工程结算，工程成本长年挂在"开发成本"而不进行损益结转，使税务机关难以准确核实工程项目的可扣除项目金额。

    二、加强我市土地增值税征管的建议 为规范土地增值税的征管，根据土地增值税的有关政策规定，针对上述存在问题，现提出以下建议：

    (一)完善土地增值税征收办法

    土地增值税征收办法采用查帐征收和核定征收二种办法：一是查帐征收。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《广东省土地增值税征收管理办法》的规定，对从事房地产开发的纳税人转让房地产所取得的收入，主管税务机关可根据统一确定的预征率预征土地增值税。房地产开发项目全部转让完毕后，主管税务机关应按照税法的规定对该房地产项目的土地增值税进行结算，多退少补。二是核定征收。土地增值税原则上实行查账征收，但对纳税人转让房地产，不能如实、准确提供可扣除凭据，导致房地产转让增值额明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定核定征收土地增值税。为方便操作，主管税务机关或代征代扣单位可根据已核实的房地产转让收入和确定的征收率征收土地增值税。

    （二）加强土地增值税可扣除项目金额的结算管理 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此，主管税务机关应根据土地增值税条例细则的有关规定，加强对已全部竣工、办理结算的房地产项目的土地增值税可扣除项目金额的结算管理，及时测算房地产项目的增值比率。对属普通标准住宅项目且测算增值比率低于20%的，主管税务机关除不再就其竣工结算后发生的销售收入预征土地增值税外，还应对竣工结算前已预征的土地增值税进行清算，待项目全部销售完毕后进行结算，多退少补。